Nederland heeft een woningcrisis. Dit is een zin die de afgelopen tien jaar zo vaak is uitgesproken dat hij bijna zijn urgentie verloor — maar de werkelijkheid die achter die woorden schuilgaat is concreet en ingrijpend. Starters die geen betaalbare woning kunnen vinden in de stad waar ze werken. Gezinnen die jarenlang op een wachtlijst staan voor sociale huur. Huurders in de vrije sector die een derde of meer van hun inkomen kwijt zijn aan woonlasten. Ouderen die in een te grote koopwoning wonen maar geen geschikte kleinere woning kunnen vinden om naar door te stromen.
Hoe groot is het tekort?
Afhankelijk van de rekenmethode wordt het Nederlandse woningtekort geschat op 300.000 tot 400.000 woningen. De komende decennia neemt de bevolking toe en worden huishoudens gemiddeld kleiner — wat de vraag naar woningen verder opdrijft. De doelstelling van het Rijk om jaarlijks 100.000 nieuwe woningen te bouwen stuit in de praktijk op een reeks obstakels: stikstofregels die bouwvergunningen vertragen, gebrek aan geschikte bouwlocaties in de gewilde steden, personeelstekorten in de bouw, en de gestegen bouwkosten door inflatie van materiaalprijzen.
De sociale huur: een tweedeling
Het Nederlandse sociale huurstelsel — beheerd door woningcorporaties die zo'n 2,4 miljoen woningen bezitten — is internationaal gezien groot en ambitieus, maar staat onder druk. De wachttijden voor sociale huurwoningen in de grote steden zijn opgelopen tot tien tot vijftien jaar in Amsterdam en Utrecht. Woningcorporaties hebben de afgelopen jaren relatief weinig nieuwe sociale huurwoningen gebouwd, mede door regelgeving, heffingen en financiële beperkingen. Tegelijkertijd is de vraag gestegen door hogere huurprijzen in de vrije sector.
Starters en de eigendomsmarkt
De eigenwoningmarkt is voor starters in grote delen van Nederland nauwelijks toegankelijk. Gemiddelde huizenprijzen van meer dan 400.000 euro in de Randstad vragen om inkomens die starters doorgaans niet hebben. De afschaffing van de startersvrijstelling voor overdrachtsbelasting voor hogere prijsklassen en de Nationale Hypotheek Garantie zijn compensatiemechanismen, maar schieten tekort als de fundamentele prijsdruk zo hoog blijft. Steeds vaker zijn het ouders die de eerste stap op de woningladder financieel mogelijk maken — en daarmee worden vermogensongelijkheid en kansen-ongelijkheid rondom wonen verder vergroot.
Perspectief
Er zijn ook tekenen van beweging. Het kabinet heeft afschaffing van het niet-zelfbewoningscriterium voor beleggers in woningen doorgevoerd, wat de speculatieve vraag dempt. Nieuwe gebieden worden aangewezen voor woningbouw. Gemeenten experimenteren met innovatieve woonvormen: community land trusts, wooncoöperaties en CPO-projecten (Collectief Particulier Opdrachtgeverschap) die wonen betaalbaarder kunnen houden over de lange termijn. De woningcrisis is groot — maar de oplossingskracht van de Nederlandse samenleving is dat ook.